外墙渗漏是住宅工程非常常见且令人头疼的问题，渗漏一旦发生，内外墙墙面均会出现起皮、发霉、脱落等问题，不仅会严重影响居民的生活，也严重危害着建筑的安全和稳定。长此以往会对房屋的建筑结构造成直接性的损害，甚至会威胁居民的生命安全。笔者根据多年工作经验，对造成房屋外墙渗漏的原因及对其相应的治理措施，谈谈自己一些认识和看法，希望能对大家有所启发。

一、外墙渗漏原因分析

外墙渗漏的原因涉及到建筑的设计、施工、材料以及装修管理等各个方面。出现渗漏的部位也是五花八门，墙体、窗台、飘窗等都有可能出现渗漏。

在我国，住宅建筑的结构通常为框架结构或框架—剪力墙结构。涉及到框架结构，就少不了填充墙的存在。填充墙的构造是将空心混凝土或加气混凝土等砌块使用砌筑砂浆粘结在一起，形成连续的墙。当砌块不完整或砌筑砂浆质量存在问题或填充墙与构造柱交会处处理不善时，就会导致外墙渗漏等问题。另一方面，穿墙管安装或后期装修改造墙体对填充墙的凿打，均会对填充墙结构的完整性造成损害，严重的就会出现裂缝，在雨水的长期侵蚀下就会出现外墙渗漏问题。

当建筑物的外墙使用混凝土一体浇筑成型时，原则上不会出现外墙渗漏的问题。但在混凝土浇筑时，如果出现混凝土质量不合格、混凝土离析泌水严重、振捣不密实、模板拆除时间过早、施工缝留设不当等问题，外墙同样会出现结构裂缝，在雨水的长期作用下出现外墙渗漏。另外，建筑物沉降，也有可能导致完好的混凝土出现结构裂缝，进而导致外墙渗水。

住宅建筑的外墙不可避免会留有窗户。而窗户，尤其是飘窗，是外墙出现渗漏频次最高的部位。原因通常是窗户或飘窗没有进行防水处理导致。对于一般窗户来说，出现渗漏的原因在于窗框与墙体的密封不到位，窗台没有进行斜坡处理，未能及时排出雨水，导致窗户渗漏。而对于大部分的飘窗来说，因其结构是二次浇筑，当施工缝处理不到位，又没有单独进行涂膜防水施工时，就会出现飘窗的渗漏。

以上外墙渗漏的问题是墙体结构出现裂缝导致的。一般情况下，建筑外墙外侧有保温板和外装饰层，尤其是建筑外装饰层，比如外墙弹性涂料、真石漆等，也可以作为简易的防水层，起到临时的防水作用。但是，一般的外墙弹性涂料涂刷厚度很薄，真石漆又比较容易开裂，当外墙弹性涂料或者真石漆出现破损时，雨水会在风压的作用下进入到建筑外装饰层内部，透过保温板之间的缝隙，进入保温板与墙体之间，并长期存在。这种情况下，墙体会长期处于潮湿状态，随之而来的，就是室内墙面发霉、墙皮脱落。

二、如何预防外墙渗漏？

对于房屋外墙渗漏，要采用以防为主，重视细部节点的原则，严把质量关，尽力将外墙渗漏扼制在萌芽状态。

住宅建筑物墙体应选用质量合格的混凝土。混凝土施工前，关注天气，根据气温及时调整混凝土添加剂的用量，避免离析或凝结速度过快。浇筑混凝土时，尽量一次性浇筑，必须留设施工缝的，应妥善处理施工缝。振捣混凝土要严格按照操作规程，避免振捣不密实或过振。混凝土模板拆除时间应该严格按照设计要求及同条件养护混凝土样块的强度进行确定，严禁提早拆模。住宅建筑应该设置沉降观测点，持续记录建筑物的沉降值是否满足设计要求。

住宅建筑外墙上的窗户，其外沿应该做斜坡，使雨水顺利排走，避免积水。铝合金等窗户安装时，应进行断桥处理。安装窗框的凹槽应尽可能处理平整、干净。安装窗框以后，使用聚氨酯发泡胶将窗框与墙体之间的缝隙嵌填密实，并清理发泡胶使其与窗框平齐，随后使用密封胶或其他柔性防水材料进行防水处理。然后使用聚合物水泥砂浆将窗台抹平，并修斜坡，防止窗台形成积水，导致出现门窗渗漏。对于外飘窗来说，飘窗上下板面与墙体交接处（包括侧面的交接处）应使用聚合物水泥防水涂料或高固含聚氨酯防水涂料等进行防水处理。同理，对于已经发生渗漏的窗户，首先将窗台周围的外墙装饰层和保温层打掉，然后涂刷防水涂料，再次修复保温层和外墙装饰层即可。

外墙防水同样重要。住宅建筑外墙，进行防水处理，防水层通常在墙体与保温粘接层中间，采用刚性的聚合物防水砂浆抹压施工。这种防水方案存在一定的局限性，并不能避免外墙装饰层破坏以后水继续渗到保温层内部。这种方案虽然可以起到防水效果，但是水在保温层内部会持续破坏保温粘接层，容易导致保温板脱落，造成严重的安全事故。但如果将防水层抹压在保温层外侧，又会增加保温层的自重，增加保温层脱落的风险。这个问题，在现在建筑涂装一体化的大背景下非常容易解决。笔者公司的外墙防水装饰一体化涂料就可解决此类问题。该涂料是以水泥砂浆为基础，聚合物（胶粉或乳液）为改性材料，添加色粉和其他功能性助剂混合而成的集防水和装饰为一体的新型防水、装饰涂料，材料满足JC/T984—2011《聚合物水泥防水砂浆》和JC/T2090—2011《聚合物水泥防水浆料》两个标准。与传统的外墙弹性涂料和真石漆相比，该涂料具备优异的耐久性和耐沾污性，并具备一定的弹性，可抵御微小的基层开裂，长期使用不会褪色，不会开裂。该涂料还具备优异的防水效果，也不会增加保温层的自重，避免外墙保温层脱落。该涂料具有优异的粘结性，不但可以用于新建建筑的外墙防水、装饰，还可用于老旧建筑的外墙修缮、翻新，是现阶段下防治外墙渗漏的优选材料之一。

三、外墙出现渗漏该如何处理

外墙渗漏维修是一项复杂而又困难的综合性工作，制定正确维修方案的关键步骤就是要准确判断渗漏水的原因，对症治理。因此，在对外墙渗漏进行维修前，需要专业维修人员针对外墙渗漏状况进行详细研究和准确分析，追溯到外墙渗漏的根源。

外墙渗漏维修时，首先由维修人员查看现场，最好选择在雨后马上进行现场的查勘。物业提供建筑结构设计资料和外墙相关各工序施工验收资料，以确定建筑的结构和施工所用的材料（包括外墙装饰层）以及验收情况。然后维修人员查勘渗漏情况，在保证人员安全的情况下，从室内向外观察，查勘外墙有无肉眼可见的裂缝，观察外墙面装饰材料的老化情况，确定渗漏发生的大体位置及渗漏的类型，对渗漏有个大体的判断。必要的情况下，可以去屋面，查看屋面防水的现状，并判断外墙渗漏是否跟屋面防水失效有关系。接下来，根据物业提供的建筑结构设计资料和外墙相关工序施工验收资料，初步判断渗漏发生的原因。最后，为了准确判断渗漏水的位置及其他渗漏水的详细情况，可以利用无人机携带红外热成像仪，在雨后对墙体进行红外扫描探测。通常来说，从渗漏水的通道向四周，红外热成像的图像会由深蓝色或紫色过渡到红色或橘红色，颜色越深，说明漏水越严重。如果整片区域都是深色，说明外墙保温或装饰层出现了空鼓的情况，需要尽快处理，以免出现外墙墙体脱落的情况。

确定好渗漏发生的位置、程度等情况以后，根据业主或物业需求，维修人员出具相应的渗漏维修方案及报价，物业或业主选择合适的方案，开始进入实际维修阶段。

四、结语

外墙渗漏是当前建筑施工中常见的质量通病，也是近年来质量投诉的热点，要切实解决外墙渗漏，需要我们在施工前就加以重视，将可能出现的渗漏问题提前规避掉；同时，在施工过程中要切实加强管理，按标准、规范精心施工；此外，出现渗漏问题时，要准确判断渗漏源，对症治理，做好定期检修维护，各项工作全都做到位，方可有效避免渗漏难题。