南京大明宏苑屋面及外墙渗漏原因和治理解析

导语：3月13日至14号，农历龙抬头，“青龙杯”第三届全国建筑补漏优秀工程案例评比暨节点防漏实操大赛&第四届青龙防水促销狂欢节（2021武汉）在湖北武汉市武汉客厅中国文化博览中心举行。在全国建筑补漏优秀工程案例评比上，从全国80多个工程案例中严格筛选出的7个优秀工程案例，在青龙节当天进行最终的角逐。下面让我们一起仔细研究他们是如何进行维修的。

一、工程案例简介

南京大明宏苑交付已经三、四年，但是交付以后，陆续出现渗漏问题。总包和甲方都指定过专业维修队伍，但都是根标不治本，不能彻底解决渗漏问题。漏水问题让业主深受其害，怨声载道。后来青龙南京郭忠怀团队经南京质检站负责人介绍，接触了该项目。在对现场进行了细致勘察和全面分析后，他们提出了自己的解决方案。

郭总组织了11人的团队对大明宏苑6栋楼的外墙和屋面渗漏情况进行多次细致勘察和全面分析，提出了自己的解决方案，并根据现场进行了打样。

最后，维修的效果非常好，没有一户投诉，彻底解决了渗漏难题，让广大业主过上了温馨滴水不漏的生活。后续其他楼外墙和屋面渗漏的维修正在洽谈中。

二、工程渗漏情况分析和措施

1、屋面渗漏原因分析：

1）分隔缝设置不合理，其宽度不够，有的只有3-5mm，冷热交替变形空间不足；深度不够钢筋未割断，造成大面积联动整体开裂。

2）屋面种植受破坏，部分毛细根系破坏，不是种植屋面，却种了很多花花草草，长时间浸泡水。

3）女儿墙阴角防水层失效。屋面大量窜水，水从女儿墙二次结构缝渗入外墙保温层中。

4）伸缩缝设置不合理。屋面设置的伸缩缝一边应该是固定的，另一边是游动端的，现在都设置成了固定端。

2、外墙渗漏原因分析

1）外墙保温层搭接不规范。小区外墙渗漏情况比较严重，一是户内的渗漏户数比较多，多都东西山墙部位。和一部分的楼梯走道及炮楼周壁，从室外看，下雨过后，许多墙体部位都在外墙保温层的裂缝中渗水。从外墙的保温拼接来看，未能按照规范错缝搭接，都是平行搭接。

2）女儿墙压顶施工不合理。女儿墙压顶应该采用金色封闭压顶粉刷，从现场看，均未做压顶抹面粉刷，使得侧面粉刷处均已开裂，也是雨水渗入侧墙保温层的原因之一。

3）女儿墙阴角防水层失效，详见屋面渗漏原因分析。

4）外墙抗裂砂浆严重开裂。老化开裂，起皮脱落，外墙大量渗漏。

三、工程补漏维修方案和施工要点

1）大明宏苑渗漏治理“16字方针”:

整体设防，标本兼治；防水外露，经济时效。

2）屋面女儿墙阴角渗漏治理:

设计原理：防水窜水>深度封闭二次结构缝>主防水层

施工方案：开凿至结构层>局部注浆>耐水防水层

3）屋面大面积渗漏治理：

大面积施工大样图

设计原理：清理基面的苔藓和不坚固基面>避免新的开裂>主防水层。

施工方案：高压水枪清理打磨>重新设置分隔缝（2cm）>耐水防水层

4）屋面其他细部节点渗漏治理：

反坎及其他类似结构防水大样图

地漏及其他类似管沟防水大样图

5）屋面渗漏治理主材料：

6）外墙渗漏维修方案：

外墙维修根据渗漏严重程度分别制定方案：

针对外墙开裂比较严重，外墙已经脱落主要在东西侧墙和南边位置，面积大约17000平方米，进行带加固的处理（其中非常严重的做保温板拆除更换再加固处理）。

针对北面墙体只有轻微的开裂不需要加固处理，可以再做一道K11防水涂膜，然后恢复涂料。

7）针对南面和东西侧墙维修方案：

设计原理：清理外墙涂料>加固外墙基面>主防水>恢复面层

施工方案：基面打磨>界面处理网格布+抗裂砂浆>涂K11防水涂料>弹性防水涂料四道

8）其中比较严重位置的维修方案：

设计原理：原保护板起拱>设置止水线>保温层>基面层>主防水>恢复面层

施工方案：拆除原保护板>四周封闭处理>安装固定保护板>界面处理、网格布+抗裂砂浆>涂K11防水涂料>弹性防水涂料（四道）

9）针对北面墙体和楼顶女儿墙内侧墙体维修方案：

设计原理：清理外墙涂料>增强防水层的粘结力>主防水>恢复面层

施工方案：基面打磨>界面处理>涂K11防水涂料>弹性防水涂料四道

10）核心材料介绍：

青龙全能防水胶：一款双组份，高弹彩色环保防水涂料，优异的耐候性，并可外露使用，不需要打保护层，强度和延伸率都非常好。