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房屋渗漏等质量问题,能否当然成为业主拒交物业服务费的理由?
发布时间:2021-11-26 10:43:58浏览次数:

基本案情:

A公司为B小区的物业管理公司,王某系B小区某房产的业主,王某购房时与原告签署《物业管理规约》和《物业管理协议》,协议约定,A公司为B小区提供物业服务,进行小区建筑及公共服务设施的使用管理、日常维护、巡视检查;园林绿地的管理维修;环境卫生的管理服务;公共秩序的维护;入住管理;物业装饰装修施工监督管理;车辆行驶、停放的秩序维护及场地的日常维护;向业主和物业使用人收取物业服务费、垃圾清运费、电梯运行费、生活用水二次加压及清洗水池费,同时对物业服务费、垃圾清运费、生活用水二次加压费、电梯运行费、物业服务费违约金均进行了是确约定。现因王某未按约缴纳物业费,A公司敦促多次无果,故诉至法院。被告王某称,其拒交物业费的理由是,自己所住房屋位于顶层,自2017年来不断出现墙面起鼓、漏水问题,自己多次找原告反映问题,原告安排工作人员到现场查看过,但一直未能修复。2018年5月,自己无奈找装修公司做全方位防水及补修。从此以后,墙面起鼓现象明显好转,只是小阳台小面积漏水。后自己持维修凭据向原告请求承担部分修补费用遭拒,而渗漏已给自己造成装修损失3万元,在此情况下才拒交物业费。


法院审理:

原、被告签订的《物业管理规约》《物业管理协议》是双方在平等、自愿的前提下签订的,并不违反法律、法规的强制性规定,是合法有效的合同,对被告具有约束力。现原告已按管理规约及物业服务协议的约定,提供了约定的管理服务,被告就应按约履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。被告提出的所住房屋存在墙面起鼓、漏水等质量问题,造成该住户人身财产受到严重损害,经被告多次找原告反映至今未给合理说法,故拒交物管费的抗辩理由,根据《物业管理条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”据此规定,原告的职责主要是对公共配套设施和相关场地进行维修、养护、管理。


就本案具体事实而言,被告称所居住房屋存在墙面起鼓、漏水的质量问题,属另一法律关系,不宜在本案进行评判;且物业服务企业系对整个物业服务区域提供长期持续的环境卫生、安保、公共设施维护维修等服务工作,并非针对某一位特定业主或物业使用人,物业服务企业不能因为部分业主或物业使用人不支付物业服务费而停止物业服务。由于物业服务针对物业服务区域内的全体业主或物业使用人,物业服务和特定业主支付物业服务费之间并非对待给付关系,某一具体时间、事件的具体物业服务瑕疵不能当然成为业主或物业使用人拒交物业服务费的合法抗辩事由,故法院对被告的抗辩理由不予支持。


律师解答:

物业服务收费,是物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业管理服务收费是物管的重要支撑点,是直接关系业主、使用人和物业公司利益的敏感问题。就本案具体事实而言,被告所居住房屋存在墙面起鼓、房顶漏水的质量问题,属另一法律关系,物业服务企业系对整个物业服务区域提供长期持续的环境卫生、安保、公共设施维护维修等服务工作,并非针对某一个特定业主或物业使用人,物业服务企业不能因为部分业主或物业使用人不支付物业服务费而停止物业服务。由于物业服务针对物业服务区域内的全体业主或物业使用人,物业服务和特定业主支付物业服务费之间并非对待给付关系,某一具体时间、事件的具体物业服务瑕疵不能当然成为业主或物业使用人拒交物业服务费的合法抗辩事由。


律师提醒:

对于业主拒交物业服务费纠纷的法律解决机制,并非全无抗辩理由,若物业服务企业服务质量不符合约定致使业主拒绝交费,业主行为属于合理抗辩,此时法院会根据业主提供的抗辩理由和证据进行多方面综合审查,作出驳回其要求业主交费之请求,或适当减少业主应交服务费,或物管公司进行整改的裁判结果;另外,如果是开发商未履行完整的开发义务致使业主以拒交物业服务费抗辩,应要求开发商继续履行开发义务作为抗辩之理由。